La Importancia del Contrato de Arrendamiento en Colombia

Julio 13, 2021

Los contratos de arrendamiento en Colombia son un tema legal que se vuelve muy común entre personas naturales o jurídicas, en la medida que este tipo de contratos genera controversia casi siempre que se suscriben, bien sea sobre bienes comerciales, vivienda urbana o propiedades rurales. Si desea la asesoría de nuestros abogados inmobiliarios especialistas en contratos de arrendamiento, escríbanos su caso en el siguiente formulario de contacto.

Definitivamente, en los contratos de arrendamiento es muy frecuente escuchar conflictos al momento de iniciar el contrato, al recibir el inmueble, a lo largo del desarrollo del contrato, al momento de terminación o inclusive mucho tiempo después de haber terminado el contrato.

Es por ello, que mediante este artículo pretendemos de forma práctica exponer en qué consiste el contrato de arredramiento y lo principales problemas o conflictos que surgen de este tipo de contratos, como por ejemplo, qué hacer en caso de no pago de canon de arrendamiento, o que pasa si a la terminación del contrato el inmueble no es restituido, o que pasa si el arrendador no responde por los arreglos necesarios para la habitación y uso del bien.

¿Qué es el Contrato de Arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual una persona llamada arrendador permite el uso o goce de una cosa determinada, a favor de una persona llamada arrendatario, a cambio de un pago denominado canon. En Colombia hablamos de arredramiento de bienes muebles, inmuebles, servicios e inclusive nuestra legislación permite el arriendo de cosa ajena.

Es importante entender que en nuestro país existen algunas normas de carácter especial que regulan los contratos de arrendamiento de establecimiento de comercio, vivienda urbana y la norma general que está contenida en el Código Civil. En todo caso, siempre recomendamos la asesoría legal de nuestros abogados en Colombia para apoyarlo en su proceso de contrato de arriendo, contáctenos al: (310) 5706331.

Contratos de Arrendamiento de Comercio

Cuando hablamos de arrendamiento de establecimientos de comercio tenemos que referirnos específicamente a lo contemplado en el Código de Comercio, el cual define que integra el establecimiento de comercio. Es así como el Artículo 516 en su numeral 5, establece que uno de los elementos del establecimiento de comercio es el contrato de arredramiento así:

"ARTÍCULO 516. ELEMENTOS DEL ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO. Salvo estipulación en contrario, se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio:
1) La enseña o nombre comercial y las marcas de productos y de servicios;
2) Los derechos del empresario sobre las invenciones o creaciones industriales o artísticas que se utilicen en las actividades del establecimiento;
3) Las mercancías en almacén o en proceso de elaboración, los créditos y los demás valores similares;
4) El mobiliario y las instalaciones;
5) Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario;
6) El derecho a impedir la desviación de la clientela y a la protección de la fama comercial, y
7) Los derechos y obligaciones mercantiles derivados de las actividades propias del establecimiento, siempre que no provengan de contratos celebrados exclusivamente en consideración al titular de dicho establecimiento. "

Lo invitamos a leer el siguiente artículo: ¿Qué Hacer con los Contratos de Arrendamiento de Locales Comerciales?.

Esta norma tiene varias implicaciones desde el punto de vista legal, pero en nuestra opinión la más importante se refiere a los derechos que le otorga al arrendatario para la renovación del contrato cuando este lo ha ocupado por dos (2) años o más, tal como lo establece el Artículo 518 del Código de comercio que establece lo siguiente:

"ARTÍCULO 518. DERECHO DE RENOVACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:
1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato;
2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y
3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva."

La consecuencia en caso de que el propietario incumpla esta norma será la indemnización de perjuicios a favor del arrendatario. En el caso de presentarse un problema de este tipo, nuestros abogados inmobiliarios, le podrán brindar las mejores estrategias legales para resolver su problema de arrendamiento, contáctenos a través del siguiente enlace.

Lo invitamos a ver la siguiente charla con actualicese.com: Importancia del contrato de arrendamiento en Colombia. De la mano de nuestro CEO Nicolás Alviar.

Terminación de Contrato de Arriendo de Establecimiento de Comercio

Conforme a lo anteriormente explicado, y de acuerdo con el Artículo 522 del Código de Comercio si el propietario o arrendador una vez terminado el contrato no da los usos permitidos al inmueble o establece en el mismo lugar un negocio similar al que tenía el arrendatario, deberá indemnizar al arrendatario por los perjuicios causados.

A modo de ejemplo, si usted tiene una tienda de ropa en un local arrendado, el cual ha posicionado por más de dos (2) años, y el propietario del local un día decide terminar el contrato de arrendamiento por un motivo diferentes al incumplimiento del arrendatario, para la habitación del arrendador, para establecer un negocio sustancialmente diferente o para reconstrucción o demolición. Usted deberá iniciar un proceso verbal ante un juez civil para solicitar se le reconozca a su favor el pago del lucro cesante, el daño emergente, los costos de traslado, las indemnizaciones de los empleados despedidos por ocasión del cierre del establecimiento y las mejoras útiles y necesarias que se hayan realizado sobre el establecimiento de comercio.

Contratos de Arrendamiento de Vivienda Urbana

Pero tal como lo comentábamos anteriormente, también existen normas especiales referentes al contrato de arriendo de vivienda urbana. Al respecto no tenemos que referir necesariamente la Ley 820 de 2003, que tiene como fin regular contratos de arriendo de vivienda urbana para garantizar los derechos de los colombianos a la vivienda digna y a la propiedad con función social.

Aunque esta ley trajo consigo varios valiosos aportes para regular de manera correcta los contratos de arrendamiento de vivienda urbana, uno se sus principales aportes fue establecer para estos tipos de inmuebles los requisitos para la terminación unilateral por parte del arrendador mediante preaviso con indemnización a favor del arrendatario, a lo cual se refiere de la siguiente forma:

"ARTÍCULO 23. REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento en el evento previsto en el numeral 7 del artículo anterior, deberá cumplir con los siguientes requisitos:
a) Comunicar a través del servicio postal autorizado al arrendatario o a su representante legal, con la antelación allí prevista, indicando la fecha para la terminación del contrato y, manifestando que se pagará la indemnización de ley;
b) Consignar a favor del arrendatario y a órdenes de la autoridad competente, la indemnización de que trata el artículo anterior de la presente ley, dentro de los tres (3) meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato. La consignación se efectuará en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional para tal efecto y la autoridad competente allegará copia del título respectivo cl arrendatario o le enviará comunicación en que se haga constar tal circunstancia, inmediatamente tenga conocimiento de la misma.
El valor de la indemnización se hará con base en la renta vigente a la fecha del preaviso;
c) Al momento de efectuar la consignación se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma como también el nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante;
d) Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada, recibirá el pago de la indemnización, de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente.
PARÁGRAFO 1o. En caso de que el arrendatario no entregue el inmueble, el arrendador tendrá derecho a que se le devuelva la indemnización consignada, sin perjuicio de que pueda iniciar el correspondiente proceso de restitución del inmueble.
PARÁGRAFO 2o. Si el arrendador con la aceptación del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato de arrendamiento, podrá solicitar a la autoridad competente, la autorización para la devolución de la suma consignada."

Para abordar de manera completa la importancia del contrato de arriendo en Colombia, debemos extendernos en muchos detalles que son difíciles de explicar en un solo artículo, por lo cual la principal recomendación siempre será que los contratos de arrendamiento se hagan por escrito fijándose en las reglas generales que establece el Código Civil Colombiano sobre los contratos de arriendo.

En caso tal de tratarse de un contrato sobre un inmueble comercial, se deberá prestar especial atención a la normas especiales del Código de Comercio referente a los derechos que otorgan los contratos de arrendamiento en los Establecimientos de Comercio. Lo mismo ocurrirá con los contratos de arriendo que se refieran a inmuebles destinados a vivienda urbana, los cuales deberán ceñirse en estricto sentido a la Ley 820 de 2003, al ser esta la norma de carácter especial que los regula.

Si desea, puede ampliar su información acerca de: Restitución de Inmueble, ¿Qué es y Cómo Reclamar?

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De cualquier forma, estaremos prestos para atender cualquier solicitud o consulta que se refiera a los contratos de arrendamiento, en la medida que al ser un tema tan extenso y con tantos ejemplos y casos prácticos, nuestros abogados en Colombia siempre estarán dispuestos a absolver cualquier duda al respecto, contáctenos al: (310) 5706331.

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